رمزگشایی از مصوبه «سقف ۲۶ درصدی رشد اجاره‏‏‌بها در تهران» ؛ پاسخ ۴ پرسش موجر و مستاجر

به گزارش شبکه خبری تحلیلی حزب الله ، شورای مسکن استان تهران، «سقف مجاز (قانونی) رشد اجاره‌‌‌بها در قراردادهای تابستان ۱۴۰۳ را ۲۶‌درصد نسبت به اجاره‌‌‌نامه‌‌‌های ۱۴۰۲» تعیین کرده است. این سقف برای کلان‌شهر تهران است و همین شورا، نرخ مجاز رشد اجاره‌‌‌بها برای سایر شهرهای استان تهران را نیز ۲۴‌درصد در نظر گرفته است. اما زمان اعمال «نرخ دولتی»، نحوه «تولد» این نرخ، واقعیت اجاره‌‌‌بها در «بازار» و همچنین معادله «توافق‌‌‌ها» با ورود این نرخ، از جمله پرسش‌‌‌های مطرح است.

چرا 26 درصد؛ از کی؟

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، قانونی که ماه گذشته برای بخش مسکن به تصویب رسید، در ماده 7 خود، شورای عالی مسکن را مکلف کرده، بعد از پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای «تعیین نرخ رشد مجاز اجاره‌‌‌بها» در هر استان، آن نرخ را بررسی و تصویب و لازم‌‌‌الاجرا کند. مطابق این قانون، استان‌‌‌هایی که تورم عمومی سال گذشته در آنها، بالای 30‌درصد است، مشمول «تعیین سقف اجاره‌‌‌بهای مسکن» هستند. سقف نیز به این صورت تعیین خواهد شد که مقامات وزارت راه و شهرسازی می‌توانند بین 50‌درصد تا 100‌درصد نرخ تورم عمومی سال قبل در استان را به عنوان «نرخ رشد مجاز اجاره‌‌‌بها برای سال‌جاری» در نظر بگیرند. اکنون این وزارتخانه، اختیار تعیین نرخ را به شورای مسکن استان‌‌‌ها داده است.
به این ترتیب، آنچه ابتدای این هفته تحت عنوان «سقف 26 درصدی برای رشد مجاز اجاره‌‌‌بهای مسکن در تهران» در شورای مسکن استان تصویب شد، «پیش‌‌‌مصوبه» است و این نرخ باید در روزهای آینده به تایید نهایی شورای عالی مسکن برسد. اما آنچه باعث «تصمیم دولتی‌‌‌ها به تعیین نرخ 26 درصد» شد، به نرخ تورم عمومی سال 1402 استان تهران برمی‌‌‌گردد. داده‌‌‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد، سال گذشته تورم عمومی سالانه در استان تهران 36.5‌درصد شد. چون دولت می‌تواند بین 50 تا 100‌درصد این تورم عمومی را به عنوان «نرخ رشد مجاز اجاره‌‌‌بها در 1403» در تهران تعیین کند، در نهایت نرخ 26‌درصد برای تهران را در نظر گرفته که معادل 71‌درصد تورم عمومی استان است. در صورتی که شورای عالی مسکن همین نرخ را تا قبل از شروع تابستان نهایی کند، طبق قانون، معاملات اجاره مسکن از ابتدای تیرماه «مشمول رعایت رشد مجاز 26‌درصد اجاره‌‌‌بها» خواهند شد. آپارتمان‌‌‌هایی که مالک آن دارای اجاره‌‌‌نامه 1402 است و قصد تمدید برای 1403 یا اجاره به مستاجر جدید را دارد، توسط دلالان بازار اجاره که مسوولیت تنظیم اجاره‌‌‌نامه را دارند، مبلغ اجاره‌‌‌بهای سال گذشته آن، شناسایی می‌شود و نرخ دولتی روی آن اعمال می‌شود.
اما آن دسته از واحدهای مسکونی که در تابستان امسال به عنوان اولین سال روانه بازار اجاره می‌شود، در مسیری از اجرای قانون قرار می‌‌‌گیرند که کار را برای طرفین، مبهم خواهد کرد. این قانون تازه‌مصوب برای این دسته از آپارتمان‌‌‌ها گفته است، میزان اجاره‌‌‌بهای این آپارتمان‌‌‌ها که کد رهگیری اجاره‌‌‌نامه سال قبل برای آنها موجود نیست، در سال‌جاری بر اساس «اجاره‌‌‌بهای کشف‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی»، تعیین می‌شود. مطابق ماده 8 همین قانون، وزارت راه و شهرسازی باید ظرف 3ماه سامانه کشف قیمت مسکن و اجاره‌‌‌بها راه‌‌‌اندازی کند و قیمت‌های کشف‌شده را نمایش دهد. از آنجا که هنوز این سامانه راه‌‌‌اندازی نشده است، عملا «مبنای اجاره‌‌‌بهای 1403 برای موجر اولی‌‌‌ها» مبهم است.

وضعیت فعلی بازار اجاره

هنوز نرخ دولتی برای رشد اجاره‌‌‌بها در 1403، اعمال و وارد بازار معاملات اجاره خانه نشده است. در حال حاضر توافق‌‌‌ها در بازار اجاره مسکن تابستان به گونه‌‌‌ای است که اجاره‌‌‌بها به صورت متوسط بین 32 تا حول و حوش 40‌درصد تعیین می‌شود. متوسط مبلغ اجاره‌‌‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در تهران طی ماه گذشته بر اساس تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از فایل‌‌‌های ارائه‌شده به بازار، 320 تا 335‌هزار تومان بود. این رقم البته «اجاره‌‌‌بهای پیشنهادی» است که با مذاکره موجر و مستاجر، تغییر می‌کند و به اجاره‌‌‌بهای قطعی تبدیل می‌شود. طبق اعلام واسطه‌‌‌های این بازار، موجرها میزان رشد اجاره‌‌‌بها را کمتر از رشد سال گذشته در نظر می‌‌‌گیرند. آمار رسمی بانک مرکزی نیز می‌‌‌گوید فروردین امسال اجاره‌‌‌بها در تهران 45‌درصد نسبت به فروردین سال گذشته افزایش یافت.

داده‌‌‌های رسمی همچنین بیانگر آن است که متوسط اجاره‌‌‌بهای آپارتمان در تهران در سال 1402 به میزان 52‌درصد نسبت به 1401 رشد کرد. به این ترتیب، رشد اجاره‌‌‌بها در ابتدای امسال در کانال 40‌درصد و از رشد سال گذشته، کمتر بوده است. اما بین نرخ‌های موجود در بازار اجاره با نرخ دولتی فاصله وجود دارد.

فاصله نرخ دولتی و نرخ بازار؛ معاملات چه می‌شود؟

با توجه به اینکه توافق‌‌‌های کنونی در معاملات اجاره آپارتمان به لحاظ رشد اجاره‌‌‌بها در قراردادهای 1403 بیشتر از نرخ پیش‌‌‌مصوب دولت است، این پرسش به وجود می‌‌‌آید که معاملات بعد از اعمال نرخ دولتی، چطور پیش خواهد رفت؟ بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به این پرسش بر اساس تجربه «سقف کرونایی رشد اجاره‌‌‌بها در سال‌های 1400 و 1401» و همچنین «جریمه در نظر گرفته شده در قانون جدید برای عبور از نرخ دولتی» است. در سناریوی اول، ‌‌‌ بخش قابل‌توجهی از معاملات به سمتی خواهد رفت که نرخ توافق‌شده به نرخ دولتی نزدیک شود. در همین سناریو اما احتمال می‌رود روند عرضه آپارتمان اجاره‌‌‌ای در بازار دچار تغییر کاهشی شود.

سناریوی دوم که احتمال آن به مراتب کمتر از سناریوی اول خواهد بود، ‌‌‌ آن است که سمت عرضه مسیر عقد قرارداد اجاره را به سمتی ببرد که از «رهگیری دولتی برای اعمال نرخ دولتی» خارج شود تا «اجاره‌‌‌بهای مدنظر» را بتواند اعمال کند. علت بعید بودن تحقق این سناریو، «مطالبه مستاجرها برای ثبت قرارداد اجاره در سامانه دولتی» و صدور کد رهگیری است که همین مطالبه، چون «ریسک دور زدن نرخ دولتی اجاره‌‌‌بها» را به شدت بالا می‌‌‌برد، «امضای خارج از چارچوب دولتی» را تا مرز غیرممکن شدن می‌‌‌رساند. اما در سناریوی اول، آن دسته از موجرهایی که حاضر به «ادامه اجاره‌‌‌داری» می‌‌‌شوند، باید «نرخ دولتی» را نیز قبول کنند. علت این «باید»، جریمه سنگین برای «تجاوز از نرخ دولتی» است.
طبق قانون تازه‌مصوب، مستاجر تا 5 سال بعد از امضای قرارداد اجاره با موجر، می‌تواند به‌خاطر «اضافه‌‌‌گیری موجر» از او شکایت کند و بعد از اثبات اینکه صاحب‌‌‌خانه اجاره‌‌‌بهایی بیش ‌‌‌از «نرخ رشد مجاز دولتی» از مستاجر دریافت کرده است، دادگاه موجر را مکلف می‌کند «اجاره‌‌‌بهای اضافه دریافتی به اضافه سه برابر آن رقم» را به مستاجر بازگرداند. تفاوت این سازوکار «کنترل دولتی اجاره‌‌‌بها» با زمان کرونا در این است که اولا این نرخ، بر اساس قانون اعمال می‌شود و دوم اینکه، جریمه مشخص برای عدم‌رعایت آن وجود دارد.

چاره تورم اجاره چیست؟

اکنون مهم‌تر از اینکه بازار به سمت پذیرش نرخ دولتی پیش خواهد رفت یا اتفاق دیگری رخ خواهد داد، «راه اصلی مهار تورم اجاره مسکن» است. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» و توصیه کارشناسان اقتصاد مسکن نشان می‌دهد، تورم اجاره مسکن تابعی از تورم مسکن و تورم عمومی است. بنابراین اگر سیاست‌‌‌های اقتصادی دولت به گونه‌‌‌ای باشد که تورم عمومی بالای 30‌درصد به کانال 20‌درصد و پایین‌‌‌تر بیاید، تورم اجاره مسکن حتما تحت‌تاثیر قرار خواهد گرفت. همچنین بخشی از جهش تاریخی اجاره‌‌‌بها در تهران از سال 99 تاکنون، ناشی از جهش تاریخی قیمت مسکن بوده است. میانگین رشد اجاره‌‌‌بها از ابتدای دهه 70 تا قبل از سال 99، حدود 20‌درصد بود اما از سال 99 تاکنون، میانگین رشد سالانه به سطح 42‌درصد رسید؛ یعنی 2 برابر. بازگشت نبض اجاره‌‌‌بها به حالت عادی در گرو کنترل تورم است.